[기고] 부동산 대책 백약이 무효. 그러나 규제는 완화해야

# 아파트 가격 하락 폭이 커지고 있다.

한국부동산원이 2022년 12월 19일 전국 주간 아파트 가격 동향을 조사한 결과를 발표하였다. 그 내용을 보면 전국 평균 매매가격은 0.73% 하락하고 전세가격은 0.90% 하락했다. 매매가격은 지난주 대비 수도권(-0.79%→-0.91%), 서울(-0.65%→-0.72%) 및 지방(-0.50%→-0.55%), 5대광역시(-0.60%→-0.66%), 8개도(-0.38%→-0.43%), 세종(-1.22%→-1.52% )등 모두 하락폭이 확대되었다. 전세가격 역시 수도권(-1.12%→-1.21%), 서울(-1.08%→-1.13%) 및 지방(-0.55%→-0.61%), 5대광역시(-0.73%→-0.77%), 8개도(-0.38%→-0.44%), 세종(-1.25%→-1.51%) 등 모두 하락폭이 확대되었다. 아파트 가격 하락폭이 점점 커지면서 경착륙 가능성을 배제할 수 없게 되었다. 

# 연착륙을 위한 정부의 규제 완화책

종합부동산세 완화

결국, 지난 정부에서 꽁꽁 묶어 놓았던 부동산 시장규제를 윤석열 정부는 하나, 둘씩 완화하거나 폐지하려고 한다. 그중 가장 큰 이슈는 다주택자의 종합부동산세 부과다. 윤석열 정부는 2023년부터 전국의 모든 2주택자가 종합부동산세 중과세율(1.2~6%) 대신 일반세율(0.5%~2.7%)을 적용할 예정이다. 또한 공시가격이 12억원 이하인 1가구1주택자는 부부 공동명의로 주택을 보유할 경우 종합부동산세를 내지 않아도 된다. 3주택 이상 다주택자에게 적용되는 최고세율도 기존 6%에서 5%로 낮아진다. 그리고 1주택자와 다주택자의 기본공제액이 각각 11억원에서 12억 원으로 6억원에서 9억 원으로 각각 올라 종합부동산세 대상자가 2023년은 2022년보다 많이 줄어들 것으로 보인다. 3주택 이상 다주택자에게도 과세표준 합산이 12억원을 넘지 않으면 중과하지 않고 일반세율을 적용한다. 따라서 지방 저가 주택 여러 채를 보유하고 있거나, 상속을 받아 다주택자가 된 경우 세 부담이 줄어들 것으로 보인다. 

취득세 및 대출규제 완화

2022년 1주택자의 취득세는 1~3% 수준이며 2주택(규제지역·비규제지역은 3주택) 이상 보유한 경우에는 세율이 8~12%이다. 그러나 정부는 이를 절반 수준인 4~6%로 낮추고 중과세율도 3주택자(4%)부터 매기기로 했다. 2023년 5월까지 유예된 다주택자 양도소득세 중과 배제는 2024년 5월까지 1년 더 연장한다. 다주택자가 규제지역에서 집을 살 때 지금은 주택담보대출이 아예 금지돼 있지만 향후 집값의 30%(주택담보대출비율·LTV)까지 허용된다. 

주택임대사업자 제도 부활

뿐만 아니라 수요 확대 방안으로 주택임대사업자 제도의 부활도 있다. 주택임대사업자 제도는 임대인에게 종합부동산세 감면 등 세제 혜택을 제공하는 대신 임대료 인상을 5% 이내로 제한하고 의무 임대 기간을 유지하도록 해 세입자를 보호하는 제도로 박근혜 정부 때 도입되었다. 그러나 2020년 7월 문재인 정부는 이를 폐지했다. 이번에 정부는 전용면적 84㎡ 아파트까지 임대주택으로 등록할 수 있게 허용할 방침이다. 또 이전에 폐지된 임대사업자 임대소득세 감면이나 종합부동산세 합산 배제와 세제 혜택도 복원하고 규제지역 내 주택담보대출 한도도 일반 다주택자(집값 30%)보다 높일 예정이다. 의무 임대 기간을 10년에서 15년으로 늘린 사업자는 혜택을 더 주기로 했다. 

실수요자 대책

실수요 확대 대책은 규제지역 무주택자 대출한도가 기존 집값의 50%에서 더 높여진다. 또 분양가상한제 단지에 적용되던 5년 실거주, 10년 전매제한도 조정된다. 분양·입주권 단기 양도세율은 2020년 수준으로 환원된다. 2022년 분양권을 1년 안에 팔면 적용되는 양도세율 70%도 2023년부터는 45%로 낮아지고 1년 이상 보유한 후 팔 땐 중과세율(60%) 대신 기본세율(6~45%)만 적용된다. 그리고 서울 등 5곳에 묶여 있는 이중 규제지역도 2023년 초 해제할 방침이다. 

공급대책

공급 대책은 2022년 8월 발표한 정부의 270만 채 공급 계획 속도를 조절하기로 했다. 공공택지 내 민간주택에 대한 사전청약 의무 시기가 6개월 이내에서 2년으로 연장된다. 또 필요시 공공부문 주택 분양 일정도 추가 조정된다. 다만, 2022년 사업이 추진 중인 3기 신도시는 2023년 상반기 중 토지보상이 완료되고, 부지 조성 공사가 시작된다. 이렇게 무더기로 규제를 완화하거나 폐지한다. 

# 규제완화에도 부동산 시장은 백약이 무효

미국 기준금리는 이미 4.5%

규제 완화에도 부동산 시장은 백약이 무효다. 그 이유는 2021년 8월부터 상승하던 기준금리 인상이 앞으로도 한, 두번 더 인상될 것이기 때문이다. 기준금리가 인상되면 주택담보대출 금리도 오르기 때문에 이자 부담을 안고 주택을 구입하지는 않기 때문이다. 그럼 언제까지 금리가 오를까? 한국시간으로 2022년 12월 15일 미국 연방공개시장위원회(FOMC)는 0.5% 기준금리를 인상하여 기준금리가 4.50%가 되었다. 2007년 이후 최근 15년간 최고 수준이 됐다. 연준은 지난 3월에 기준금리를 0.25% 인상 뒤 금리를 7차례 걸쳐 공격적으로 올려왔다. 특히, 지난 6월을 시작으로 7월, 9월, 11월 4연속으로 기준금리를 0.75%씩 올렸다. 이후 11월 소비자물가지수(CPI) 상승률이 전년 동월대비 7.1%로, 10월의 상승률 7.7%는 물론 시장 전망치 7.3%를 모두 하회하는 등 물가 상승세가 진정되는 조짐이 나타났다. 

미국 금리가 멈춰야

그러나 FOMC 위원 19명이 2023년 말에는 금리가 5.00~5.25%(중간값 5.1%)가 될 것이라고 예상하고 있다. 그렇다면 2023년도 상반기에 0.75%를 인상해야 한다. 미국은 2023년 국내 총생산(GDP)이 0.5% 증가할 것으로 전망하고 있는데 이는 지난 9월에 전망한 1.2%보다 0.7%나 낮춘 것이다. 내년 인플레이션은 3.1%, 실업률은 4.6%로 각각 예상하고 있다. 한국에서도 인플레이션 압력이 정점을 지났다는 평가가 나오면서 내년 1월 13일 통화정책방향회의에서 한국은행은 금융통화위원회가 기준금리를 0.25%만 올릴 것이라는 관측도 있다. 중요한 것은 미국의 기준금리 인상이 멈춰야만 우리도 멈출 수 있고, 미국의 기준금리가 하락해야 만 우리도 내릴 수 있다. 따라서 내년도 부동산 시장은 년 말까지 미국이 금리는 내리지 않는다면 어려운 시장이 될 가능성이 크다. 

가격이 내릴 때 규제완화해야

금리가 오르면 부동산 시장도 어렵지만 경기침체 가능성도 점점 커지고 있다. 그래서 금리가 올라 이자가 부담스러워서 주택을 구입하지 않는 것도 있지만 향후 경기침체가 되면 살기가 어려운데 무슨 집을 살까? 그러니 지금으로서는 어떤 부동산 대책도 백약이 무효인 것이다. 그렇다고 손 놓고 있을 수는 없다. 무주택자나 저소득층은 규제 완화보다는 가격이 더 하락하기를 바란다. 물론 가격은 더 하락해야 한다. 지금도 주택가격은 너무 높다. 하지만 갑작스럽게 주택가격이 하락하면 경제충격으로 돌아오기 때문에 서서히 연착륙하도록 유도해야 하는 것이다. 그리고 이렇게 가격이 하락할 때 규제를 완화해야 한다. 가격이 오를 때 규제를 완화하면 투기가 일어나 가격을 더 올리기 때문이다. 결국, 부동산가격의 고점과 저점도 금리가 오를 것이라고 예상하면 그때가 고점이고 금리가 하락한다는 얘기가 나오면 그때가 저점이다. 지금은 고점을 지나 저점으로 가는 길목이다. 따라서 지금이 규제를 완화하고 서민주택공급을 늘릴 때다. 향후 경기가 살아나면서 가격이 오르고 투기가 일어나면 다시 규제하면 될 것이다.

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